Segnaliamo la pubblicazione della risposta n. 188 del 1° ottobre 2024 con la quale l'Agenzia delle entrate riepiloga le norme che regolano la maxi-detrazione fiscale introdotta dal Dl Rilancio, nell’ipotesi in cui a fruirne siano le Onlus, le Aps e le Odv, spiegando come accedere alle particolari modalità di determinazione delle spese agevolabili (articolo 119, comma 10-bis, Dl 34/2020).
La Onlus istante (un consorzio) intende acquisire, mediante un contratto di affitto o acquisto di ramo d'azienda, la gestione di tre strutture, attualmente gestite da una Fondazione che fa parte dello stesso gruppo cooperativo. Le strutture, che erogano servizi sociosanitari e assistenziali, sono di proprietà di alcune parrocchie e condotte, in forza di contratti di comodato dalla Fondazione.
Ciò premesso, la Onlus, che intende effettuare su tali immobili (centri di servizio per anziani) interventi di riqualificazione energetica e antisismici ammessi alla detrazione di cui all'art. 119 del d.l. n. 34 del 2020 (Superbonus), chiede se, per effetto dell'affitto o dell'acquisto del ramo di azienda dalla Fondazione, possa fruire del Superbonus con l'applicazione, per gli immobili di categoria catastale B/1, della peculiare modalità di calcolo prevista dal comma 10-bis del citato articolo 119 del decreto Rilancio, nonché della facoltà di optare per la cessione del credito. Al riguardo vuole sapere anche se gli amministratori, i quali in passato hanno ricevuto compensi, siano tenuti a restituirli o se la condizione di gratuità vada verificata solo dall'avvio dei lavori o di sostenimento delle spese e sino al termine del periodo di beneficio della detrazione.
Nel rispondere l’Agenzia, come di consueto, ripercorre le disposizioni contenute nelle norme di riferimento (art. 119 Dl n. 34/2020) che ha istituito e regolato il Superbonus, l’articolo 121 dello stesso Dl, che ha previsto la possibilità di cedere la maxi-detrazione sotto forma di sconto in fattura o di cessione del credito, e la collegata prassi emanata successivamente.
L’Amministrazione si sofferma sul comma 10-bis del richiamato art. 119, il quale stabilisce particolari modalità di determinazione delle spese agevolabili prevedendo che “il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di incremento dell'efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3bis, 4, 4bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'art. 120sexiesdecies del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera dbis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:
a) svolgano attività di prestazione di servizi sociosanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione (1° giugno 2021)”.
La Circolare n. 3/2023 aveva già precisato che la tassativa elencazione dei beneficiari contenuta nella riportata disposizione, limita il proprio ambito applicativo solamente alle Onlus, alle Associazioni di promozione sociale (Aps) e alle Organizzazioni di volontariato (OdV) e che il Superbonus spetta, in linea generale, anche ai detentori dell'immobile oggetto degli interventi agevolabili in virtù di un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio (con consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario).
L'elencazione dei titoli che consentono al proprietario o al possessore degli immobili l'applicazione di tali disposizioni è da considerarsi tassativa e i requisiti devono essere posseduti fino alla fine dell'ultimo periodo di imposta di fruizione del Superbonus, e devono sussistere fin dalla data di avvio dei lavori o, se precedente, di sostenimento delle spese.
Fa eccezione la detenzione dell'immobile a titolo di comodato gratuito: in questo caso tale titolo è idoneo all'applicazione del comma 10-bis “a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore” al 1° giugno 2021.
In sostanza, nell’ipotesi in cui l'immobile sia detenuto in base a un contratto di comodato d'uso gratuito, registrato prima del 1° giugno 2021, il comodatario del contratto registrato prima della predetta data può applicare le disposizioni contenute nel comma 10-bis (nel rispetto di ogni altra condizione richiesta).
Poiché nel caso in esame, i contratti di comodato registrati prima del 1° giugno 2021, sono stati stipulati tra la ''Fondazione'' e le parrocchie proprietarie degli immobili oggetto degli interventi agevolati, l'istante non può applicare le particolari modalità di calcolo previste dal più volte richiamato comma 10-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio. Cosa che potrà fare, invece, con riferimento alle spese sostenute per gli interventi effettuati sugli immobili facenti parte del contratto stipulato nel 2023, qualora risulti usufruttuario degli stessi “sin dalla data di avvio dei lavori, o, se precedente, di sostenimento delle spese” e tale condizione permanga “fino alla fine dell'ultimo periodo di imposta di fruizione delle quote annuali costanti di detrazione”.
È necessario, inoltre, che i membri del consiglio di amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica “fin dalla data di avvio dei lavori o, se precedente, di sostenimento delle spese”. La gratuità della carica deve sussistere “fino alla fine dell'ultimo periodo di imposta di fruizione delle quote annuali costanti di detrazione”. Indipendentemente da quanto previsto nello statuto, inoltre, va dimostrato, che i predetti membri del consiglio di amministrazione non hanno percepito compensi o indennità di carica, ovvero vi hanno rinunciato o li hanno restituiti.
In relazione alla possibilità che le Onlus, Aps e Odv optino per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (articolo 121 del decreto Rilancio), l’art. 2 del Dl n. 11/2023, pur a fronte di un generale divieto, l'esercizio delle opzioni è consentito, per le Onlus, Aps e Odv che risultino già costituite alla data del 17 febbraio 2023.
Su questo argomento è intervenuto, da ultimo, l'articolo 1 del Dl n. 39/2024, il quale ha ridefinito il perimetro di operatività delle deroghe al generale divieto di cessione o sconto in fattura.
La più recente disposizione stabilisce per determinate categorie di contribuenti, tra i quali appunto le Onlus, le Odv e le Aps (già costituite alla data del 17 febbraio 2023), che le deroghe al generale divieto di esercizio delle opzioni per la cessione del credito o per lo sconto in fattura di cui all'articolo 121 del decreto Rilancio continuano ad applicarsi alle spese sostenute in relazione agli interventi per i quali in data antecedente al 30 marzo 2024:
"a) sia presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell'art. 119, co. 13ter, del d.l. n. 34 del 2020, se gli interventi sono agevolati ai sensi del medesimo art. 119 e sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
..
c) risulti presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi sono agevolati ai sensi dell'articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020 e comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici;
d) risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario, se gli interventi sono diversi da quelli agevolati ai sensi dell'articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020;
e) siano già iniziati i lavori oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo, se gli interventi sono diversi da quelli agevolati ai sensi dell'articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020 e per i medesimi non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo”.
Nel rispetto delle descritte condizioni, conclude l’Agenzia, sulle spese sostenute Onlus, Odv e APS potranno ancora esercitare le opzioni alternative alla fruizione diretta del Superbonus.